El Proceso Divisorio en Colombia: ¿Qué es y cómo funciona el remate?

El Proceso Divisorio en Colombia: ¿Qué es y cómo funciona el remate?

Descubre cómo se desarrolla el proceso divisorio en Colombia según el artículo 406 del Código General del Proceso, con énfasis en la etapa del remate, las reglas de puja, y los derechos de los copropietarios.

Introducción

En Colombia, la propiedad compartida sobre bienes inmuebles —como una casa heredada, una finca o un local comercial— puede convertirse en fuente de tensiones entre copropietarios. Cuando no existe acuerdo para dividir o vender voluntariamente el bien, la ley prevé un camino judicial: el proceso divisorio, regulado en el artículo 406 del Código General del Proceso (CGP). Esta herramienta busca poner fin al estado de indivisión mediante la adjudicación del bien o su venta en pública subasta, una etapa crucial que explicaremos con detalle, junto con ejemplos prácticos y respuestas a interrogantes frecuentes.

¿Qué es el proceso divisorio?

El proceso divisorio es una acción judicial destinada a terminar la copropiedad sobre un bien cuando no hay acuerdo entre los comuneros. Puede buscar:

• La división material del bien (siempre que sea técnica y legalmente viable).

• La venta del bien en remate judicial, cuando no sea divisible o así lo solicite uno de los copropietarios.

Fundamento legal

El artículo 406 del CGP establece que:

“La división judicial procederá cuando no fuere posible la división material del bien común o cuando alguno de los comuneros solicite que la división se haga por la venta del bien en pública subasta.”

Ejemplo práctico: una casa indivisible

Imaginemos que tres hermanos heredan una casa familiar en Bogotá. Ninguno desea vivir en ella, pero uno quiere conservarla como inversión, otro desea venderla y el tercero simplemente no quiere involucrarse. No hay acuerdo. Ante esta situación, uno de ellos interpone una demanda divisoria.

Los peritos judiciales concluyen que la casa no puede dividirse físicamente sin afectar su estructura, seguridad o valor comercial. Por tanto, el juez ordena el remate del bien.

¿Quién tiene prioridad para quedarse con el bien?

Los copropietarios pueden ofertar libremente en el remate, pero no tienen un derecho de preferencia automático. Es decir:

• No hay prelación legal para que el bien se adjudique primero a un comunero antes que a un tercero.

• Todos los interesados participan en igualdad de condiciones durante la puja, incluidos los copropietarios.

Sin embargo, participar en el remate les ofrece la posibilidad de adquirir el bien si presentan la mejor oferta.

¿Qué ocurre si…?

1. El copropietario demandante no oferta y espera recibir su parte de la venta

Es perfectamente válido. Si no desea adquirir el inmueble, el copropietario puede simplemente esperar la subasta y, luego del remate, recibir su parte proporcional del producto de la venta, descontados gastos y deudas si las hubiera.

Ejemplo: Si la casa se vende por $300 millones y el comunero tiene el 33%, recibirá $100 millones, salvo embargos o retenciones.

2. El copropietario demandante no oferta, pero el demandado sí lo hace

El demandado puede participar y presentar ofertas como cualquier otro postor. Si gana la subasta con la mejor oferta (mínimo el 70% del avalúo), se adjudica el bien. Posteriormente, debe consignar el valor completo y se reparte entre todos los comuneros, incluido el demandante que no ofertó.

Este escenario es común cuando uno de los comuneros quiere quedarse con el bien sin haber logrado acuerdo directo, y decide participar activamente en el remate.

¿Cómo se hacen las ofertas en el remate?

¿Son en sobre cerrado?

No. Las ofertas en el remate son públicas, no se presentan en sobre cerrado. El Código General del Proceso (art. 452 y ss.) establece que el remate se realiza en audiencia pública (presencial o virtual), donde los postores hacen ofertas a viva voz o a través del sistema habilitado.

¿Se puede seguir subiendo el precio?

Sí. Mientras esté abierta la audiencia de remate, los postores pueden seguir subiendo el precio en puja libre. Gana quien ofrezca el mayor valor sobre el 70% del avalúo y cumpla con los requisitos de ley (depósito previo del 40%, etc.).

Esto permite que se logre un mejor precio para el bien, en beneficio de todos los copropietarios.

Conclusiones

El proceso divisorio permite resolver la copropiedad forzosa sobre un bien, evitando conflictos prolongados entre comuneros. Su fase final, el remate judicial, es decisiva: garantiza liquidez, seguridad jurídica y distribución justa del patrimonio.

En este proceso:

• Los copropietarios no tienen prioridad legal para quedarse con el bien, pero pueden ofertar.

• Las ofertas se hacen en público, durante audiencia judicial.

• El precio puede seguir subiendo mientras esté abierta la puja.

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